新年开工，不少人朋友圈就被这个东2.5环理工大地铁口，总价36万首付分期5万起的公寓项目刷屏了！在各大中介渠道（贝壳等）力推下，短视频自媒体的强推下，三天72小时认购套数达到了200套，成绩不俗。不过，截至2月2日17点，透明房产网的一房一价数据显示，只有18套处在“拟定合同”状态，其余房源还全部都是“可售”状态；也可能是一房一价数据有延迟、从认购到网签备案需要流程。

(相关资料图)

这个理工大学地铁口的公寓项目就是龙腾广场1号楼，位于成华区东华一路268号（成都自然博物馆对面/8号线十里店站A2出口），主推建面约30-40㎡百变LOFT（办公用途），是2023年1月10日取得预售证许可证，清水挂牌均价约1.4万元/平方米，挂牌总价约37-63万元一套，中介渠道推出来的房源是有优惠的。

项目参数：

楼层： 22层

层高：4.2米

面积段：30-40m²

梯户比：4T22；4T23

总套数：934

公摊：30%

水电：通水电

物业费：4元/㎡/月

交房时间：2024年3月

朋友圈刷屏的36万户型正是这个31㎡的A户型，另外还有40㎡的B、C户型。

龙腾广场周边交通比较便利，成华大道与中环路交汇，既可快速抵达二环路、三环路，北至龙潭立交、东至十陵客运枢纽，又可即时对接成南高速、成绵高速，实现进出城便捷畅通。还有8号线+7号线换乘站，双地铁覆盖，横贯东西，串联全城，区域内基础配套齐全、商业丰富。

龙腾广场开年这个表现与成都公寓宏观环境和房地产整体下行相比，已经算很不错了。据锐理数据，2022年大成都SOHO与LOFT（统称公寓）产品供销大幅下跌，去化周期从2019年2.2年和1.6年，增长至2022年3.3年和3.3年，去化相当的低迷。2022年成都主力去化的公寓产品就是龙腾广场50㎡以下、40万以内的小户型；主城区销售量比较大的项目有绿地中心、万科天荟、艺尚锦江等，近郊区销量比较大的有新尚天地、蔚蓝湖滨城、洲际健康城等；远郊区公寓有价无市、去化艰难。

龙腾广场公寓还是具备一些热销的优势：地段（东2.5环，地铁口，高校旁）、面积段（建面30-40㎡，实得还要翻倍）、单价与总价（40平米约51-62万，31平米约38-48万，还有优惠；诸如36万买套二、49万买套三双卫等宣传语）、实得空间（4.2米层高，可以隔出两层）。最为关键的就是渠道人员的大力推广。

根据广告法第25条，宣传投资回报率是典型的违法行为，但是龙腾广场的一些渠道人员在朋友圈发布文案的时候，还是直接说投资回报率约8%，这可太能打动人了。近两三年，股票、基金、存款、期货等各种普通老百姓能够接触到的投资方式都难以达到8%的回报率。龙腾广场北侧的中国铁建广场也有公寓，离十里店地铁站更近，其三十多平米的精装修公寓月租金约1300-1600元左右。鉴于龙腾广场是清水交付，4.2米层高要隔出两层的话，得自己掏钱搭楼板，房价之外的花费也不算少，不知道中介人员是怎么计算的，小编楞是没有算出8%的回报率（置业顾问宣称能月租到2200元）。

此外，办公用途的房屋，根据《关于进一步加强商业、 办公类建设项目管理的通知》第四条“开发企业和中介机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住，不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语”，有些中介人员的销售说辞已经涉嫌违规。

目前，目前商办产品的贷款利率还有所下调，信用记录良好的话，龙腾广场的合作银行可以做到5.25%，虽然比住宅高了许多，但是比前两年商办产品百分之六七的利率还是便宜了不少。

即便龙腾广场三天认购200套的数据真实无误，也只是个案，不能改变成都公寓库存上升、去化周期边长的事实。发现几个在2022上半年取得预售证的公寓项目，到今天也只销售了不到三分之一的房源。

当然，想要在中心城区买公寓的话，还可以关注润达丰滨江新艺都、万科天荟、保利时代、清凤西城中心、中际汇菁广场、招商时代公园、蓝润置汇广场、麓府天麓云庭、保利云上、蔚蓝湖滨中心、龙湖焕城、珠江新城、龙湖光年、星河科创城、洲际健康产业城等。

来源：乐居四川